[서식 예] 내용증명서(잔금최고 및 이행지체로 인한 계약해제)

통    지    서

받는 사람    성  명 :

주  소 :

보내는 사람  성  명 :

주  소 :

연락처 :

<부동산의 표시>

<매매금액>  금        원(￦             )

계 약 금 :           원은  20△△년 △월 △일(계약일)에 지불한다.

중 도 금 :           원은  20▲▲년 ▲월 ▲일 지급키로 한다.

잔    금 :           원은  20●●년 ●월 ●일 지급키로 한다.

1. 위와 같이 甲과 乙은 20○○. ○. ○. ☐☐부동산에서 매매계약을 체결하고 계약금은 20△△.△.△.에, 중도금은 20▲▲.▲.▲.에 지급이 이루어졌습니다.

2. 본인이 잔금지급기일에 ☐☐부동산 중개사무실에서 소유권이전에 필요한 서류를 모두 준비하여 잔금을 지급할 것을 최고하였으나 이행하지 않았고, 이후에도 수차 본인이 소유권이전에 필요한 서류를 준비한 채 잔금을 지급할 것을 통보하였으나 계속해서 잔금지급을 이행하지 않았습니다. 이러한 사실은 ☐☐부동산의 공인중개사 ◇◇◇도 확인하였습니다. 이에 본인은 부득이 내용증명을 발송하며 20○○. ○. ○.까지 잔금을 지급하지 않으면 20◆◆. ◆. ◆.자로 별도의 서신통보 없이 계약이 해제됨을 통지합니다.

3. 계약이 해제되면 계약금은 매도인의 소유가 되고 중도금 일부금 ○○○원(￦           )은 이로 인한 손해액을 감액하고 남는 금액에 대해서는 반환 또는 공탁할 것임을 통보합니다.

20   년    월    일

위 발신인 :                (인)

내용증명	․내용증명은 우편법 시행규칙 제25조 ①항 4호 가목에 따라 등기취급을 전제로 우체국창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급 제도입니다. 예컨대 채무이행의 기한이 없는 경우 채무자는 이행의 청구를 받은 때로부터 지체책임을 지게 되며 이 경우 이행의 청구를 하였음을 증명하는 문서로 활용할 수 있습니다.
내용증명의 활용	․민법은 시효중단의 한 형태로 「최고」를 규정하고 있으며 「최고」 후 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 않는 경우 시효중단의 효력이 없는 것으로 규정하고 있습니다. 따라서 소멸시효가 임박한 경우 「최고서」를 작성하여 내용증명우편으로 송부하고 소송 시 「최고」를 하였음을 입증하는 자료로 사용할 수 있습니다. ․계약의 해제(해지), 착오 등을 이유로 취소하는 경우 내용증명을 통하여 의사표시를 하는 것이 후일 분쟁을 미리 예방 할 수 있는 방법이 될 수 있습니다. ․민법 제450조는 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙을 요하며, 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없도록 규정하고 있습니다. 따라서 채권의 양도통지를 할 경우 내용증명에 의하여 통지하면 제3자에게도 대항할 수 있게 됩니다. (※ 배달증명은 확정일자 있는 증서로 보지 않음 대법원 2001다80815)
제출부수	․3부를 작성하여 봉투와 함께 우체국에 제출
기 타	․내용증명 우편은 3년간 보관하며 분실한 경우에도 재발급 받을 수 있음

※ (1) 내용증명의 필요성

1.  매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추고 잔대금 지급과 동시에 이전등기 및 인도를 하려고 하였으나 매수인이 잔대금을 지급기일에 지급하지 않아 이행지체에 빠진 상태라면 매도인은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 후, 상당한 기간이 도과하면 매매잔대금 미지급을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다(민법 544조).

2.  이 경우 매도인이 매매계약을 해제하지 아니하고 방치한다면 매매계약이 그대로 존속된 상태이기 때문에 매수인이 잔대금 지급을 하면서 소유권이전등기를 요구할 경우 매도인은 소유권이전등기절차에 응하여야 하는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 매도인이 매매계약으로부터 이탈하여 평온하게 소유자로서의 권리를 행사하기 위해서는 내용증명 등으로 매매계약의 해제를 통보하여 위와 같은 사례가 발생하는 것을 방지할 필요가 있다.

3.  위와 같이 매매계약을 해제할 때 매매계약으로 인해 발생한 손해가 있다면 매도인은 매매계약 해제로 인한 손해에 대한 손해배상청구도 가능하다(민법 551조). 본 서식에서는 매매계약 해제로 인한 손해액을 반환하여야 할 중도금에서 공제하는 형식을 취하고 있다.

※ (2) 주의할 점

1.  대법원 판례는 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로, 일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 그 이행의 제공이 중지된 이후에 상대방의 의무가 이행지체 되었음을 전제로 하는 손해배상청구도 할 수 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754판결)라고 판시하고 있다.

2.  위 판례를 토대로 볼 때, 매수인을 이행지체 상태에 빠지게 하여 매매계약을 적법하게 해제하기 위해서는 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하기 위한 준비 상태를 유지하고 있었다는 점을 내용증명에서 명시하는 것이 필요하다. (본 서식에서는 이러한 사실을 명시하면서 그 사실을  ☐☐부동산의 공인중개사 ◇◇◇이 확인하였다는 것도 추가적으로 명시하고 있다) 그렇지 않을 경우 매수인 측에서 동시이행항변권을 주장하여 이행지체로 인한 손해배상청구는 물론 계약 해제도 불가능할 수 있다.

※ (3) 작성요령

매매당사자의 인적사항 및 매매대상인 부동산과 계약금․중도금․잔금 등 매매금액, 잔대금 미지급으로 인해 매수인이 이행지체에 빠지게 된 사정(잔금지급을 수차에 걸쳐서 독촉한 사정)을 기재한 후 매수인이 매매계약 불이행으로 매매계약을 해제한다는 사실을 기재하여 기명날인하면 된다.

●●●분류표시 : 계약 >> 기타